검증된 계산 도구

전월세 전환 계산기

Q: 전세 보증금 반환 보험이란 무엇인가요?

전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 위험에 대비하는 상품입니다. 기관과 상품마다 대상 주택, 보증금 한도, 신청기한, 보증 범위·비율, 비용, 심사·면책 및 청구 조건이 다르므로 HUG·HF·SGI 등 각 기관의 최신 조건을 확인해 비교하세요.

법정 상한 이내 전환율을 적용하면 환산 월세·보증금은 얼마인가?

전세 보증금

원

보증금 (월세)

원

전환율 (연 %)

전세 보증금의 전부·일부를 월세로 전환할 때 적용되는 현재 법정 상한 이내 (기본 5.00%)

전월세 전환 공식

전세 → 월세 전환

월세 = (전세금 - 보증금) × (전환율 / 100) ÷ 12

월세 → 전세 전환

전세금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ (전환율 / 100))

※ 전세 보증금의 전부·일부를 월세로 전환할 때의 법정 상한은 ‘한국은행 기준금리 + 2%p’와 연 10% 중 낮은 값입니다. 2026년 8월 27일 이후에는 연 5.00%입니다. 월세→전세 결과는 선택한 전환율의 단순 환산값으로, 법정 가격이나 시세 판정이 아닙니다.

전월세 전환, 법정 상한부터 보증금 보호까지 깊이 이해하기

전세를 월세로 바꾸거나(전→월), 반대로 월세를 전세로 환산해 비교할 때(월→전) 핵심은 "보증금 얼마를 월세 얼마로 환산하느냐"입니다. 이 환산 비율이 전월세전환율입니다. 주택임대차보호법의 법정 상한은 기존 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 실제 전환하는 경우를 규율합니다. 계산기의 월→전 역산이나 신규 계약의 시세를 법정 가격으로 정하는 규정은 아니며, 개별 계약에 법이 어떻게 적용되는지는 계약 경위와 주택 유형 등을 별도로 확인해야 합니다.

2026년 법정 전환율 상한은 어떻게 정해지나

주택임대차보호법 제7조의2와 시행령에 따르면, 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 비율은 ① 한국은행 기준금리 + 2%p와 ② 연 10% 중 더 낮은 값을 넘을 수 없습니다. 2026년 8월 27일 금융통화위원회가 기준금리를 연 3.00%로 인상(7월에 이어 2회 연속)했으므로, 법정 상한은 3.00% + 2.0%p = 연 5.00%입니다(10%보다 낮으므로 5.00% 적용). 기준금리가 바뀌면 이 상한도 함께 움직이므로, 계약 시점의 기준금리를 한국은행 홈페이지에서 반드시 확인하세요.

기준금리(예시)	법정 상한(=기준금리+2%p)	비고
1.50%	3.5%	코로나기 저금리 국면
3.00%	5.00%	2026년 8월 현재 (8/27 인상)
3.50%	5.5%	2023~2024년 고금리 국면
8.0% 이상	10%	상한 캡(연 10%) 적용

전세 → 월세 전환 공식과 단계별 예시

월세로 돌릴 보증금에 전환율을 곱하면 1년치 월세가 나오고, 이를 12로 나누면 월세가 됩니다. 공식은 월세 = (전환할 보증금 × 전환율) ÷ 12 입니다.

예시: 보증금 1억 원짜리 전세를 보증금 3천만 원 + 월세로 바꾸고, 해당 전환에 주택임대차보호법상 2026년 8월 27일 이후 상한 5.00%가 적용된다고 가정해 봅시다. 월세로 전환되는 금액은 1억 − 3천만 = 7천만 원, 연 환산액은 7,000만 원 × 5.00% = 350만 원, 월 환산액은 350만 ÷ 12 = 약 291,667원입니다. 이는 산식 설명용 상한 예시이며, 실제 계약의 법 적용 여부·원 단위 약정과 다른 증액 제한은 별도로 확인해야 합니다.

월 → 전 환산은 역산: 보증금으로 환산할 금액 = (월세 × 12) ÷ 전환율. 예를 들어 월세 30만 원을 전세로 돌리면 (30만 × 12) ÷ 5.00% = 7,200만 원이 보증금에 더해집니다.
같은 전환 보증금에서는 낮은 비율이 월세를 줄임: 다른 계약 조건을 모두 고정하면 전환율이 낮을수록 산식상 월세가 줄어듭니다. 보증금 조달비용·반환 위험까지 포함한 전체 유불리는 별도 비교해야 합니다.
시세 전환율 ≠ 법정 상한: 신규 계약의 전환 조건은 지역·주택·시점에 따라 달라질 수 있습니다. 법정 상한이 적용되는 보증금→월차임 전환인지, 단순 시세 비교나 역산인지부터 구분하세요.

보증금/월세 trade-off, 어떻게 판단할까

보증금과 월세를 비교할 때 전환율은 한 가지 출발점일 뿐입니다. 보증금을 마련하는 대출의 세후 비용 또는 돌려받은 보증금을 운용할 때 기대할 수 있는 세후 수익을 월세 증가액과 같은 기간·같은 위험 기준으로 비교하세요. 보증금 반환 위험과 보증 비용, 유동성, 이사 시점, 월세 세액공제의 실제 자격·한도, 투자 손실 가능성까지 포함하면 결론이 달라질 수 있으므로 전환율만으로 어느 쪽이 이득·손해라고 단정할 수 없습니다.

전세보증금 보호: 깡통전세를 피하는 법

전세 비중을 높이면 월세 부담은 줄지만 보증금 미반환 위험(깡통전세)이 커집니다. 집값 대비 보증금이 과도하면 경매 시 보증금을 못 돌려받을 수 있습니다. 다음을 점검하세요.

부채비율과 가격 기준 확인: (선순위 채권 + 보증금) ÷ 주택가격을 살펴보되, 시세 산정 방식과 보증 심사 기준은 기관·주택 유형·시점마다 다릅니다. 70~80% 같은 하나의 숫자를 모든 주택의 안전선으로 사용하지 마세요.
등기부등본 확인: 근저당·선순위 임차인 등 권리관계를 계약 전·잔금 전 두 번 확인합니다.
대항요건·우선변제요건 확인: 주택 인도, 주민등록과 확정일자 등 필요한 요건과 효력 발생 시점을 계약·잔금 전에 확인하세요. 같은 날 설정되는 권리와 선순위 관계는 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
전세보증금반환보증 검토: HUG·HF·SGI 등의 상품은 가입 대상, 주택가격 산정, 보증 한도·비율, 신청기한, 비용, 면책과 청구 요건이 다릅니다. 가입 승인이나 보증금 전액 지급을 전제하지 말고 최신 상품 조건을 확인하세요.

함께 보면 좋은 도구: 전월세 전환 계산기로 위 예시를 직접 계산해 보세요.
목돈 운용 수익률과 전환율을 비교하려면 이자 계산기를 활용하세요.
월세 보증금 마련이나 전세자금 대출 상환 계획은 대출 상환 계산기에서 시뮬레이션할 수 있습니다.

전월세 전환 계산기란?

전월세 전환 계산기는 보증금 차액과 입력한 연 전환율로 환산 월세 또는 환산 보증금을 구하는 산술 도구입니다. 전세 보증금의 전부·일부를 월세로 바꾸는 방향에는 주택임대차보호법상 현재 상한을 적용합니다.

월세→전세 방향은 동일한 전환율을 가정한 조건 비교용 역산입니다. 법이 역방향 전세금이나 신규 계약 시세를 정해 주는 것은 아니며, 실제 비용 비교에는 대출이자·세액공제·보증금 반환 위험과 계약 조건도 따로 확인해야 합니다.

주요 기능

양방향 전환 계산

전세→월세 환산과, 선택한 비율을 이용한 월세→전세 비교용 역산을 지원합니다.

법정 전환율 적용

전세→월세 법정 상한인 ‘한국은행 기준금리 + 2%p’와 연 10% 중 낮은 값을 기본값으로 제공합니다.

계산 결과와 공식 확인

보증금·월세·전환율을 입력하고 계산하기를 누르면 환산액과 적용 공식을 함께 보여줍니다.

전환 공식 안내

전월세 전환에 사용되는 공식을 상세히 안내하여 계산 원리를 이해할 수 있습니다.

사용 방법

전환 방향 선택 — '전세→월세' 또는 '월세→전세' 중 원하는 전환 방향을 선택합니다.
금액 입력 — 전세 보증금, 월세 보증금, 월세 금액을 원 단위로 입력합니다.
전환율 확인 — 기본 전환율(5.00%)이 적용되어 있습니다. 필요시 직접 수정할 수 있습니다.
결과 확인 — 계산하기 버튼을 클릭하면 환산된 월세 또는 전세금이 표시됩니다.

활용 사례

전세에서 반전세 전환

기존 전세 보증금 일부를 월세로 전환할 때 입력 비율에 따른 월세를 계산하고 현재 법정 상한과 대조합니다. 실제 적용 범위와 다른 계약 조건은 별도로 확인하세요.

월세 매물 비교

보증금과 월세가 다른 여러 매물을 같은 가정 전환율의 환산 보증금으로 맞춰 비교합니다. 환산값은 시세나 실제 총비용 판정이 아닙니다.

임대차 계약 갱신

갱신 때 보증금을 줄이고 월세를 늘리는 조건을 환산해 볼 수 있습니다. 갱신 인상 한도와 전환 상한의 적용 요건은 별도 규정이므로 함께 확인해야 합니다.

전세·월세 조건 비교

보증금과 월세를 같은 전환율의 환산 보증금으로 맞춰 조건을 비교할 수 있습니다. 전세대출 이자는 대출 상환 계산기에서 별도로 계산해 함께 검토하세요.

자주 묻는 질문

전환율은 어떻게 결정되나요?

전세 보증금의 전부·일부를 월세로 전환할 때 법정 상한은 한국은행 기준금리 + 대통령령 가산율 2%p와 연 10% 중 낮은 값입니다. 2026년 8월 27일 이후 기준금리 3.00%이므로 현재 상한은 5.00%이며, 기준금리가 바뀌면 다시 확인해야 합니다.

전월세 전환 시 상한선이 있나요?

기존 전세 보증금의 전부·일부를 월세로 전환하는 경우에는 법정 상한이 있습니다. 이 상한이 월세→전세 역산값이나 신규 매물의 시세를 자동으로 정하는 것은 아닙니다. 초과 지급 등 분쟁은 계약 경위와 적용 법령을 확인해 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가에게 상담하세요.

반전세란 무엇인가요?

반전세는 전세와 월세의 중간 형태로, 일정 보증금을 내고 나머지 금액에 대해 월세를 지불하는 방식입니다. 전세금의 일부를 보증금으로, 나머지를 월세로 전환한 것으로 볼 수 있습니다.

계산 결과가 실제 계약 금액과 다를 수 있나요?

네. 전세→월세 모드는 입력한 비율을 현재 법정 상한 이내로 제한하지만 법 적용 요건과 계약 효력까지 판정하지 않습니다. 월세→전세는 선택한 전환율의 비교용 역산일 뿐 실제 전세 시세나 법정 가격이 아닙니다.

전세 보증금 반환 보험이란 무엇인가요?

보증금 반환 위험을 보장하는 상품이지만 기관·상품마다 대상 주택, 보증금 한도, 신청기한, 보증비율, 비용, 심사·면책과 청구 조건이 다릅니다. 가입이나 전액 지급을 전제로 하지 말고 HUG·SGI서울보증·HF 등 각 기관의 최신 조건에서 가입 가능 여부와 보증 범위를 비교하세요.

개인정보 안내

이 전월세 전환 계산기는 입력한 전세 보증금, 월세 보증금, 월세, 전환율을 브라우저 안에서만 계산에 사용합니다. 계약 조건은 서버로 전송되지 않고 브라우저에 저장되지도 않으므로, 페이지를 새로 고치면 남지 않습니다.

📅 최종 업데이트: 2026-09-20✅ 공식 원문 확인: 2026-09-20🧮 계산 근거: 본 계산기의 산식·요율·세율은 계산 방법론 문서에 근거와 출처를 공개합니다.🏷 운영: Calc Tani · 서비스 소개 · 문의하기

적용 범위 — 주택임대차보호법상 전세→월세 전환율 상한과 입력한 보증금 차액으로 환산액을 계산합니다.

미반영·한계 — 월세→전세는 비교용 역산이며 계약 효력, 적용 주택, 초과 지급금 반환 여부는 판단하지 않습니다.

🔗 직접 확인한 출처

주택임대차보호법 제7조의2 — 국가법령정보센터
한국은행 기준금리 추이 — 한국은행

⚠️ 면책 안내 — 계산 결과는 입력값과 공개된 기준을 바탕으로 한 참고용 추정치이며, 법적·세무적 효력이 없습니다. 제도·요율은 수시로 바뀌므로 실제 금액은 관할 기관, 금융기관 또는 전문가를 통해 반드시 확인하세요. 입력한 값은 서버로 전송·저장되지 않고 브라우저에서만 계산됩니다.