전월세 전환 계산기란?
전월세 전환 계산기는 전세 보증금을 월세로, 또는 월세를 전세 보증금으로 변환할 때 적정 금액을 계산해주는 도구입니다. 주택임대차보호법에 따른 전환율을 적용하여 공정한 전환 금액을 산출합니다.
전세에서 월세로 전환하거나, 보증금 비율을 조정할 때, 또는 새 집을 구할 때 전세와 월세 조건을 비교하는 데 유용합니다. 한국은행 기준금리를 반영한 법정 전환율(기본 4.5%)이 적용되어 있으며, 직접 전환율을 수정할 수도 있습니다.
주요 기능
양방향 전환 계산
전세→월세, 월세→전세 양방향 변환을 지원하여 어떤 상황에서도 즉시 계산할 수 있습니다.
법정 전환율 적용
한국은행 기준금리에 대통령령 가산율(2%)을 더한 법정 전환율을 기본값으로 제공합니다.
실시간 자동 계산
보증금, 월세, 전환율을 입력하면 즉시 결과가 표시됩니다. 별도의 계산 버튼 없이 실시간으로 확인 가능합니다.
전환 공식 안내
전월세 전환에 사용되는 공식을 상세히 안내하여 계산 원리를 이해할 수 있습니다.
사용 방법
- 전환 방향 선택 — '전세→월세' 또는 '월세→전세' 중 원하는 전환 방향을 선택합니다.
- 금액 입력 — 전세 보증금, 월세 보증금, 월세 금액을 원 단위로 입력합니다.
- 전환율 확인 — 기본 전환율(4.5%)이 적용되어 있습니다. 필요시 직접 수정할 수 있습니다.
- 결과 확인 — 계산하기 버튼을 클릭하면 환산된 월세 또는 전세금이 표시됩니다.
활용 사례
전세에서 반전세 전환
집주인이 전세를 반전세로 전환 요청했을 때, 적정 월세를 계산하여 공정한 조건으로 협상할 수 있습니다.
월세 매물 비교
보증금과 월세 비율이 다른 여러 매물을 전세금으로 환산하여 실질 비용을 비교할 수 있습니다.
임대차 계약 갱신
계약 갱신 시 전환율에 따른 적정 월세 인상분을 계산하여 합리적인 협상을 할 수 있습니다.
전세 vs 월세 판단
전세 대출 이자와 월세를 비교하여 현재 상황에서 어떤 임대 방식이 유리한지 판단할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
전환율은 어떻게 결정되나요?
전환율은 주택임대차보호법 시행령에 따라 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율(현재 2%)을 더한 값입니다. 2024년 기준 약 4.5%이며, 기준금리 변동에 따라 달라질 수 있습니다.
전월세 전환 시 상한선이 있나요?
네, 주택임대차보호법에 따라 전환율의 상한이 있습니다. 기준금리 + 대통령령 가산율(현재 2%)을 초과하여 월세를 청구할 수 없습니다. 이를 초과하면 임차인이 초과분 반환을 청구할 수 있습니다.
반전세란 무엇인가요?
반전세는 전세와 월세의 중간 형태로, 일정 보증금을 내고 나머지 금액에 대해 월세를 지불하는 방식입니다. 전세금의 일부를 보증금으로, 나머지를 월세로 전환한 것으로 볼 수 있습니다.
계산 결과가 실제 계약 금액과 다를 수 있나요?
이 계산기는 법정 전환율을 기준으로 계산하며, 실제 계약에서는 집주인과 세입자 간 협의, 시장 상황, 지역 시세 등에 따라 다를 수 있습니다. 참고 자료로 활용하시기 바랍니다.
전세 보증금 반환 보험이란 무엇인가요?
전세 보증금 반환 보험(전세보증보험)은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우를 대비한 보험입니다. HUG, SGI서울보증, HF주택금융공사 등에서 가입할 수 있으며, 전월세 전환 시에도 보증금 보호를 위해 가입을 권장합니다.
개인정보 안내
이 전월세 전환 계산기는 모든 계산을 브라우저에서 처리하며, 입력한 금액이나 전환율 등의 정보는 서버로 전송되지 않습니다. 안심하고 사용하세요.
전월세 전환, 법정 상한부터 보증금 보호까지 깊이 이해하기
전세를 월세로 바꾸거나(전→월), 반대로 월세를 전세로 돌릴 때(월→전) 핵심은 "보증금 얼마를 월세 얼마로 환산하느냐"입니다. 이 환산 비율이 전월세전환율이고, 한국은 이 비율에 법정 상한을 두어 세입자를 보호합니다. 단, 이 상한은 기존 계약을 갱신하면서 보증금을 월세로 전환하는 경우에 적용되는 보호 규정이며, 신규 계약의 시세 협상에는 강제력이 없다는 점을 먼저 이해해야 합니다.
2026년 법정 전환율 상한은 어떻게 정해지나
주택임대차보호법 제7조의2와 시행령에 따르면, 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 비율은 ① 한국은행 기준금리 + 2%p와 ② 연 10% 중 더 낮은 값을 넘을 수 없습니다. 2026년 6월 현재 한국은행 기준금리는 연 2.50%이므로, 법정 상한은 2.50% + 2.0%p = 연 4.5%입니다(10%보다 낮으므로 4.5% 적용). 기준금리가 바뀌면 이 상한도 함께 움직이므로, 계약 시점의 기준금리를 한국은행 홈페이지에서 반드시 확인하세요.
| 기준금리(예시) | 법정 상한(=기준금리+2%p) | 비고 |
|---|
| 1.50% | 3.5% | 코로나기 저금리 국면 |
| 2.50% | 4.5% | 2026년 6월 현재 |
| 3.50% | 5.5% | 2023~2024년 고금리 국면 |
| 8.0% 이상 | 10% | 상한 캡(연 10%) 적용 |
전세 → 월세 전환 공식과 단계별 예시
월세로 돌릴 보증금에 전환율을 곱하면 1년치 월세가 나오고, 이를 12로 나누면 월세가 됩니다. 공식은 월세 = (전환할 보증금 × 전환율) ÷ 12 입니다.
예시: 보증금 1억 원짜리 전세를, 보증금 3천만 원 + 월세로 전환한다고 가정해 봅시다. 월세로 전환되는 금액은 1억 − 3천만 = 7천만 원입니다. 2026년 법정 상한 4.5%를 적용하면, 연 환산액 = 7,000만 원 × 4.5% = 315만 원, 월세 = 315만 ÷ 12 = 월 262,500원입니다. 즉 임대인은 보증금 3천만 원에 월세 약 26만 원까지만 적법하게 요구할 수 있습니다.
- 월 → 전 환산은 역산: 보증금으로 환산할 금액 = (월세 × 12) ÷ 전환율. 예를 들어 월세 30만 원을 전세로 돌리면 (30만 × 12) ÷ 4.5% = 8,000만 원이 보증금에 더해집니다.
- 전환율이 낮을수록 세입자에게 유리: 같은 보증금이라도 전환율이 낮으면 월세가 줄어들기 때문입니다.
- 시세 전환율 ≠ 법정 상한: 실제 시장에서는 5~6%대 매물도 흔합니다. 법정 상한은 갱신 시 보호 장치일 뿐, 신규 계약을 강제하지 못합니다.
보증금/월세 trade-off, 어떻게 판단할까
보증금을 월세로 돌릴지 결정할 때는 "내 돈을 다른 곳에 굴렸을 때의 수익률"과 전환율을 비교하는 것이 합리적입니다. 예금·안전자산 금리가 전환율(4.5%)보다 낮다면, 보증금을 낮추고 월세를 무는 편이 손해입니다. 반대로 목돈을 더 높은 수익으로 운용할 수 있다면 월세 전환이 유리할 수 있습니다. 다만 월세는 비용으로 사라지는 반면 보증금은 회수 가능한 자산이라는 점, 그리고 월세 소득공제(연 750만 원 한도, 총급여 요건 충족 시)도 함께 고려해야 합니다.
전세보증금 보호: 깡통전세를 피하는 법
전세 비중을 높이면 월세 부담은 줄지만 보증금 미반환 위험(깡통전세)이 커집니다. 집값 대비 보증금이 과도하면 경매 시 보증금을 못 돌려받을 수 있습니다. 다음을 점검하세요.
- 전세가율 확인: (보증금 + 선순위 채권) ÷ 매매시세가 70~80%를 넘으면 위험 신호입니다.
- 등기부등본 확인: 근저당·선순위 임차인 등 권리관계를 계약 전·잔금 전 두 번 확인합니다.
- 대항력·우선변제권 확보: 전입신고 + 확정일자를 잔금일에 바로 처리해야 우선순위가 생깁니다.
- 전세보증금반환보증 가입: HUG(주택도시보증공사)·SGI서울보증 보증에 가입하면 임대인이 보증금을 못 돌려줘도 보증기관이 대신 지급합니다. 가입 가능 한도와 전세가율 요건을 미리 확인하세요.
- 함께 보면 좋은 도구: 전월세 전환 계산기로 위 예시를 직접 계산해 보세요.
- 목돈 운용 수익률과 전환율을 비교하려면 이자 계산기를 활용하세요.
- 월세 보증금 마련이나 전세자금 대출 상환 계획은 대출 상환 계산기에서 시뮬레이션할 수 있습니다.